おうちのリフォームでは、できること・できないことがあります！！

 

建物の構造・規約によって、リフォームの内容を制限される場合があります。

今回は戸建てについて確認していきましょう！

 

⒈一戸建てについて

 

建物の構造には種類があります。リフォームに関する自由度もそれぞれに異なるため、現在の住まいの構造・建築時の図面などを参考にし、リフォーム業者にみてもらいましょう。

 

1⃣大規模なリフォームは、「建築確認申請」から

 

建築確認申請とは、新築・増改築の計画において、都市計画法・宅地造成規制法・建築基準法・消防法など各地方自治体の条例などに一致しているかの確認を受ける手続きです。

壁紙の張替え・設備の交換など簡単なリフォームにおいては、必要ありません。しかし、構造上重要な部分の半分以上を改修するような大規模なリフォーム(※増築部分が１０平方メートルを超える場合)では、必要とすることもあります。

申請手続きは都道府県・指定建築確認検査機関で行います。申請が必要なときは、大体の場合、リフォーム会社が代行して手続きしてくれますので、不安なときは打ち合わせの際にリフォーム会社に相談してみましょう。

 

2⃣建築基準法とは、建築法規の根幹の法律

 

建築物の構造・設備など最低限の基準を定める法律が建築基準法です。基準については、大震災・大規模な自然災害などの被害状況によって規制強化・改正をすることがあります。以前は基準が満たされていた建築物でも新たな基準に適さない場合が出てきます。この場合、「既存不適格建築物」とされ、増改築などの大規模なリフォームを行うときは、建物全体を現行の基準法に合うようにしなければなりません。

その際は、リフォームしたい箇所以外の工事も必要になってくるため、費用もその分かかってくるようになります。築年数の経っている古いおうちのリフォームをする場合は、特に注意が必要です。

 

3⃣防火地域・準防火地域　　　　～防火を目的とした規制地域～

 

住宅密集地では、火災発生時、延焼による被害の拡大を防ぐ目的で法律が定められている場所があります。そのような地域を防火地域・準防火地域といいます。この地域に指定された場所は、外壁・屋根・窓など外部に面した外装を燃えにくい材料で仕上げる必要があります。増改築・リフォームを行う際は該当の住宅が防火地域・準防火地域に含まれていないかどうか都市計画課・建築指導課・相談しているリフォーム業者に確認しましょう。

防火地域等の指定範囲は変更されることがありますので、以前リフォームした際は大丈夫でも、再度確認しておいた方が安心です。

 

一戸建ての増改築やリフォーム例

 

①トップライトや吹き抜けを造る

・木造の場合は、比較的簡単にできます。重量鉄骨造りの場合は、鉄骨の梁を動かせないため難しいです。

 

②１階または２階を増築

・建ぺい率・容積率の範囲内なら増築可能。しかし、建物が斜面にあると擁壁などから一定距離が必要になるため、不可能な場合もあります。

 

③小屋裏を利用した物置を造る

・小屋裏は面積がその階の１/２以下で天井までの高さが１.４メートル以下なら容積率を気にせず物置として使用できます。

 

④木製の玄関ドアに交換

・防火地域での木造の建物は禁止です！性能が大丈夫なドアもあるようですが、念のため、建物の建っている地域の防火規則を確認しましょう。

 

⑤サッシの交換

・防火地域・準防火地域では、防火性能基準を満たしたサッシにのみ交換が可能です。

 

⑥地下室を造る

・地下室を造ることは可能です。ただ、地下に降りる階段スペースの確保・換気に注意しましょう。

 

⑦オール電化にする

・一戸建てのオール電化は可能です。ただ、築年数が古く、２００Vに対応不可な場合は別途費用がかかります。

 

⑧コンセントを増やす

・比較的簡単に作業可能です。ただ、コンセントを増やすと、電力会社との契約量を大きくしなければならないことがあります。

 

⑨間取り変更

・間取りの変更は構造によって自由度が違います。造りの上で大切な耐力壁は除くことが困難で費用もかさんでしまいます。

 

⑩トイレやキッチンなどの移動・増設

・予算の問題がなければ、自由に移動変更可能で、かつ比較的簡単にできます。

 

4⃣建築できる家の大きさの基準～建ぺい率・容積率～

 

敷地面積に対する建築面積の割合を建ぺい率・敷地面積に対する延べ床面積の割合を容積率といいます。その限度は都市計画で定められています。また、限度の原則は、建築基準法で用途地域によって定められています。ただ、実際に使用される限度数値は、各地区の都市計画図に示されているため、リフォームの際はオーバーしないように気を付けましょう。

出窓・バルコニーの設置程度でも上限オーバーにつながってしまうこともあるため注意が必要です。さらに建ぺい率・容積率ともに限度内におさめたリフォームでも、敷地の面している道路の幅員が基準に満たされない土地の場合は制限を受けてしまうことがあります。

 

5⃣建てられる建物の種類・規模を規定

 

都市計画法で定められた、都市の将来のあるべき土地利用を実現するため、建築物の用途・形態・容積について制限を定める地域のことを「用途地域」といいます。１９９２年の都市計画法の改正により、住居系の用途地域が細かく決められ、８～１２種類になりました。建てられる建物の種類・規模を定め、改正により、それより前に建てられた家の建て替えが出来なくなります。

 

6⃣増築の場合にチェックしたいポイント

 

立地条件・用途地域などにより、その土地に建てられる建物の高さの上限が制限されます。都市計画で定める用途地域の第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域では、建築物の高さを１０メートル、あるいは１２メートル以下にしなければならないと定めています。その他に、「道路斜線制限」・「隣地斜線」・「北側斜線」・「日影規制」などがあります。

 

7⃣建て替えの場合は道路後退が必須です！

 

前面道路の幅が１２メートル未満であれば、都市計画で指定された容積率が制限されることがあります。前面道路幅が１２メートル未満の場合、都市計画で定めた容積率と用途地域別に定める一定の算式で求めた容積率のどれかの小さい数値がその敷地の容積率の限度となります。

 

～道路斜線制限によるリフォームの成約～

 

敷地が接している前面道路の反対側の境界線から一定の勾配で示された車線の内側が建築物を建てられる高さの上限となります。これは、すべての用途地域に適用されます。敷地が接する道路の反対側の境界線から１メートルにつき、１．２５メートル、その他の用途地域については１メートルにつき１.５メートル上がる斜線の内側に建築物をおさめなければなりません。

 

～建築工法の種類～

〇在来工法(木造軸組構法)

柱・梁・土台の骨組に筋交いを入れ、屋根・壁を付けていく工法です。柱や梁、筋交いが入った耐力壁など構造体に関わる部分の制約はありますが、間取りの変更などは比較的自由にできます。ただ、既存部分に負担のかかる増築の場合は構造的な補強が必要になります。

 

〇鉄骨造り

鋼材で土台・柱・梁・筋交いを造る工法です。柱・梁などの構造体の移動は出来ません。しかし、間取りの変更は可能です。木造軸組工法と似ていますが、柱・梁の接合方法の違いから自由度は制限されます。

 

〇２×４(ツーバイフォ)工法(木造枠組壁工法)

断面の基本サイズが２インチ×４インチの枠組材と面材が一体となった木材を使って構成する方法です。建物を面で支えるため耐震強度は安定していますが、窓などの開口部を広くしたり移動したりすることは困難で自由度が制限されます。

 

〇鉄筋コンクリート造(RC造)

鉄筋コンクリートで壁と床を構成する「壁式構造」と柱・梁の骨組みを構成する「ラーメン構造」があります。「壁式構造」は壁で建物を支えるため壁を抜くことは出来ないし、間取り変更は困難です。「ラーメン構造」は、柱・梁、構造上重要な壁をいじらなければ、間取り変更も可能となります。

 

～ちょっと一息コラム♪～

 

知っておきたい「建築用語」一戸建て

 

延べ床面積・・・各階の床面積の合計(床面積とは壁の中心線で囲まれた部分の面積)車庫や地下室は容積率を計算する場合の延べ床面積から一部除外可能。

 

竣工検査・・・工事完了した際に作業漏れ・ミスがないかなど、施工状態をチェックするために行われる検査。施主・施工者・工事責任者などが立ち会う。

 

ユニバーサルデザイン・・・性別・年齢などに関係なく、だれもが使用しやすく安全であるようにデザインされたもの。

 

筋交い・・・建物全体を強固にするために対角線方向に入れる部材のこと。強風・地震などの水平荷重による軸組の変更を防ぐ。

 

躯体・・・建物の強度を支える骨組みとなる柱・梁・床・基礎などの構造体。この部分に手を加える場合は、大規模なリフォームが必要になる。

 

バリアフリー・・・仕切り・段差をなくすなど障がい者・高齢者が生活していくうえで、物理的な障害・精神的に苦痛をきたす障壁を除くなどの配慮をすること。

 

現地調査・・・設計・見積もり・工事に先立って立地条件・現場条件・寸法・設備などを調べておくこと。一般的には施主・施工者・設計者が立ち会って行われる。

 

建築面積・・・建物を真上から見た時の外壁・柱の中心線で囲まれた部分の面積のこと。ひさし・バルコニーなどが外壁から１メートル以上出ている場合は、その先端から１メートル引いた部分までを建築面積に含める。

 

設備や内装を新たにすることだけがリフォームではありません！

 

完成したばかりの頃は、うれしくて家の状態を気にしていた人も、年月の経過により、注意して家のことを見なくなってしまいます。実は、家を建てて３年すると、様々な部分が傷んでくるのです。塗装は剥げ、金属部分は錆び、外壁にはカビが発生することも・・・。

８年ほどで塗料・接着剤の老化が始まり、外壁塗装・壁紙の張替が必要な時期がやってきます。劣化が分かりやすいものはまだ良いのですが、壁のひび割れなどは放置しておくと、雨水が侵入して給排水管を錆びつかせてしまったり、内部の木材を腐らせたりと大変なことになる危険があります。

定期的なメンテナンスのメリットは他にもあります。

住宅購入後、２０年～２５年ほど経過すると子どもの独立など家族構成に変化が出てきます。今後の生活に向け、外回りのみでなく、水回りなどを含めた大きなリフォームを考えるようになります。１度に様々な場所をリフォーム・メンテナンスしようとすると多額の費用がかかってきます。その都度きちんとメンテナンス出来ている家は家族構成が変わる際に効率よくリフォームできる、ということになります。

 

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