⒈リフォーム、増築、改築について

リフォームという言葉は、住宅だけでなく、様々なものに使います。

一般的に住宅リフォームとは、住宅設備の入れ替え・壁紙の張り替えなどの比較的小規模のものから、改築や増築の両方を含め、大変広い意味で使われるようになってきました。

増築は、敷地内の建物の延面積を増加させることです。具体的には、現在住んでいる家に部屋やサンルームをプラスしたり、別棟を建てたり、平屋を二階建てにするなど、床面積を増やすことが「増築」です。

改築とは、建物の一部または全部を取り除き、これまでと同じ規模と構造で新しいものにすることです。床面積を広げず、住宅内部の壁を撤去したりし、間取変更を伴うリフォームも改築にあたります。 建物を増築する場合は、法律的に建物の構造上、制限を受ける場合があります。それを事前にきちんと確認しておきましょう。

⒉建ぺい率、容積率

自己所有の敷地でも、敷地内いっぱいに床面積を取った建築物が建てられるわけではないのです。土地には容積率・建ぺい率が定められており、それを超えて建築物を作ってはいけないということになっています。 建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。１００㎡の敷地で建ぺい率が４０％なら４０㎡までしか建築物は建てられない、ということになります。

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことです。これよって建築物の延床面積が制限され、階数の制限も受けることになるのです。 そして、民法上の規定としては、隣家との境界線から外壁を５０㎝離すこと・１ｍ以内に窓があるときは目隠しできるものを設けることが定められているのです。このような条例や規定は地域・地区によって異なるので各自しっかりと確認しておきましょう。

付け加えて、接している道路が「みなし道路」（幅員４ｍ以下の道路）の場合は、みなし道路中央から両側２ｍは「道路境界線」とみなされ、その範囲には建築物を建てられないことになっています。 自分の家の建築可能な範囲をしっかり確認したのち、増築計画を立てましょう。

⒊防火地域の増築

市街地の防火対策のため、防火地域・準防火地域に指定されている地域があり、これらの地域では、まず、１㎡以上の増築に確認申請が必要となります。建築物の階数や延べ床面積により、耐火建築物、または準耐火建築物にしなくてはいけません。さらに、家を建てた後、防火地域に指定された土地となれば、増築部分だけでなく、既存の建物部分にも規制が加わり、外壁やサッシなどの防火性能も必要になってきます。 よって、防火地域の増築には、増築にかかるお金以外にも様々な費用が発生しますので、気を付けなければなりません。

⒋階数を増やす増築

平屋を二階建てに、二階建てを三階建てに増築したいという方もあることでしょう。しかし、容積率（延べ床面積の制限）以外にも、階数を増やす増築を制限することがあります。 それは、建物の構造基礎部分の作りになります。

平屋を二階建てにするのは、柱を増強するなどの工夫によって可能な場合も多々ありますが、二階建てと三階建てでは、もとの基礎部分の作りが違っているため、難しいことが多いのです。当初から三階建てに増築することも前提とした基礎でなければ、三階への増築は不可能と考えましょう。

増築リフォームの際に気をつけることとは？

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