増改築とは…？

増改築・改築について詳しく解説します。ご検討中の方はぜひご覧ください。

 

増改築とは、増築工事と改装工事を合わせた言葉です。増築工事は、建築物の床面積を増やす工事。改築工事は、建築基準法の定義によると、火災などによる災害で一部分消失した建築物や施主の都合で一部を解体した建築物を規模や用途、構造が前とあまり変わらないように建て直す工事です。

 

一般的には、間取り変更のための改修工事の中の床面積を変更しないものが増築工事になります。床面積が１０㎡を超える規模の増改築を行う場合は、自治体の建築主事・指定確認検査機関への建築確認申請の手続きが必要となります。

※防火地域・準防火地域内に建てられる建築物の増改築を行う場合は、床面積の広さに関係なく建築確認申請が必須になってきます。

増改築にあたっては、条例・建築基準法など法令による制限を受けることになります。

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「子供部屋が欲しい」

「介護のため寝室を１つ増やしたい」

「２世帯同居を予定しているため部屋やトイレ・キッチンを増やしたい」

など増改築したい理由は各家庭様々です。

 

以前は知り合いの地元の大工さんに気軽に頼めた増改築ですが、時代と共に難しくなってきました。

ところで、住宅の増改築リフォームにたくさんの決まり事や事前の準備が必要なことを知っていますか？工事をスムーズに進めるために事前に増築できる物件なのか確認しておきましょう。

 

そもそも増築できない場合があるということをご存知でしょうか？

 

どんな家でもスペースがあれば増築可能というわけではありません。増築リフォームは法律で様々な条件が定められています。増築できないケースは、大体が下の２つの場合になります。

 

①建物の構造による場合

 

・木造の場合、経年劣化によって耐震性が弱いと判断されると増築が出来ません。RC構造の場合も不自然な増築・耐久性に不備がある場合など認められないことがあります。

 

②建ぺい率がオーバーする場合

 

・たとえ自分の敷地であっても、建ぺい率をオーバーしている場合は増築することができません。

※建ぺい率とは…敷地面積に対しての建築床面積のことです。

これにより、敷地に建てられる面積が制限されるため、建ぺい率いっぱいに建てた建物の増築は、ほぼ困難なケースになります。

 

増築をお考えの方は、最初に増築可能かどうかリサーチすることをおすすめします。

 

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リフォームをするときに「増築」と「改築」といった言葉を耳にすることがあると思います。この２つは何が違って何ができるのでしょうか？似ている言葉ですが、「増築」と「改築」は違いがあるのでしょうか？

 

⒈増築・改築の違い

 

①増築について

 

・現在ある建物を壊すことなく、例えば「平屋を２階建てにする」、「敷地内に新しい建物を建てる」など、同じ敷地内に建物の床面積を増やすことが増築と定義されます。増築はリフォームの一種で建て替えよりも短期間・低コストで行えるという特徴があります。しかし、建物の状態によっては、修繕や補強費用の負担が発生することもあるので、きちんと確認するようにしましょう。

 

②改築について

 

・増築や減築のように床面積を変えず、間取りの変更をするというような構造部分に工事範囲が及ぶもののことを改築といいます。改装と言葉が似ているため間違いやすいですが、改築は家の構造部分の一部または、すべてをいったん壊して新しいものに修理することです。改装とは一般的に壁紙の張替などをすることで模様替えなどがあげられます。

 

⒉増改築の特徴

①メリットについて

・建て替えよりも低コスト

・住んだままでの工事が可能

・床面積増加１０㎡以内の増改築なら確認申請不要

 

②デメリット

・建物の状態によって制約・追加工事が必要

・増築部分・既存部分で耐久性や一体感が異なる※接合部に狂いがでることもある

・床面積増加１０㎡を超える増改築なら建築確認申請が必要

 

③コスト

・３００～２,０００万円ほどと工事内容によって違う

 

～建築確認申請の必要な工事とは？～

Answer→「増築」「大規模修繕・模様替え」「用途変更」では、建築確認が必須

建築確認が不要なときも、法への適合が求められる。

 

ちょっと余談♪

 

「改修」や「リノベーション」という言葉は、よく知られていますが、建築基準法の法的な用語にこのような言葉はありません。建築物の耐震改修の促進に関係している法律＝「耐震改修促進法」には「改修」という言葉は使われていますが、ここでは「耐震改修」という１つの用語として用いています。よって、建築確認申請が必要かどうかを判断するときは、一般に「改修工事」と呼んでいるものが、建築基準法におけるどの行為に当たるのか考える必要があります。

「建築物の建築等に関する申請および確認」については、建築基準法６条に記載されています。

 

法6条１項１号から３号までは、「建築」・「大規模の模様替え」・「大規模の修繕」において確認の申請書を出し、確認済み証の交付を受けなければならないとしています。また、「建築」については、法２条１項１３号で「新築」「増築」「移転」「改築」と定義しています。

なお、確認申請が法的に必要でない場合も、その建築物が法に適合していなくてよいわけではありません。

「法適合は、絶対」という点を忘れないようにしましょう！

 

増築工事の種類

 

①差しかけ増築

 

・1階に部屋を増やしたい場合の工事です。

もともとある住まいの１部を解体して、横に差しかけて増築します。例えば、屋根を１部取り外し、１部屋増築したりできます。もともとの住まいの解体は、増築部分と接する部分のみなので低コストでできます。

 

②２階まで差しかけ増築

 

・天井を高くしたい、２階まで増築したいときは既存の屋根を１部分解体してつなぎ増築します。

 

③取り壊し増築

 

・１階と２階を増築する場合などに用います。建物の屋根と壁を解体して増築する方法です。解体部分が増えるため、補強が必要なときは費用が増えることがあります。

 

④おかぐら増築

 

・平屋の建物に２階部分を増築する方法です。既存の１階部分の屋根を撤去し増築します。その際、柱・梁の補強が必要になってきます。また、壁・屋根などを壊して１階と２階の両方に増築する方法もあります。

※２階建てから３階建てへの増築は困難だといわれています。

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⒊増築する際の注意点

現在の家の工法チェック

リフォームを考え中の家の工法をリフォーム前にきちんと検討しておきましょう。

工法によって行えるリフォームが異なってます。

 

①在来工法(木造軸組住宅)

・間取り変更が容易。

建物を支える柱・耐力壁と呼ばれる筋交いは移動できませんが間仕切りの壁は自由に移動可能です。

 

②プレハブ・鉄骨系の場合は間取り変更が簡単です。

・木質系コンクリート系は壁で支えているので自由に移動できません。

 

③２×４工法

・建物を支える間仕切りが動かせないため、間取りの変更には制限があります。

 

④鉄骨造り

・重要鉄骨は間取り変更が容易です。軽量鉄骨は耐力壁の移動に制限があります。

 

⑤鉄筋コンクリート造り

・柱が梁と剛接合したラーメン構造の場合は、間取り変更が容易で、壁式構造の場合は制限ありです。

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⒋増改築をするときのポイントとは？

 

①法令制限・建築確認申請の有無について

 

・増改築のリフォームは、建築基準法や地域の条例などいろいろな法令制限を受けるため注意が必要になってきます。特に気を付けるべきなのは、床面積が１０㎡を超える増改築を行う場合です。自治体または民間の建築確認検査機関への「建築確認申請書」の提出や行おうとしている増改築が法律・条例に適しているかの承認を得なければなりません。

また、マンションの増改築の場合は、管理組合への届け出義務や承認が必要な場合もあります。これらは、工事に着手した後では、取り返しがつかないことになってしまいますので、プランが決まったらすぐに着手するべき項目です。

 

②耐震性について

 

・現在建っている建物の築年数が古い場合は、今の耐震基準を満たしていない可能性があります。(既存不適格建築物)

増改築部分は新しく工事するため耐震基準を考える必要はありませんが、現存部分が基準を満たしていない状態だと建物全体の耐震バランスが統一出来ていない建物が完成してしまいます。一般的には、建物の耐震バランスが不統一の場合、倒壊のリスクが高まるとされます。耐震性を統一することはリフォームの鉄則であり、増改築時には必ず耐震調査を依頼し、必要な時は既存部分も耐震補強を行うと良いでしょう。

 

③コストダウン・増改築時のタイミングについて

 

・住宅・土地の状況を事前に確認するのと同じタイミングで、リフォーム会社の決定・どの部分をどういう感じでリフォームするのか、どのくらいの費用をかけるのか？という点についてもきちんと考えることが大切です。

業者の決定は、各種資格の有無・サービス内容・実績面を重視しましょう。候補が複数あるときは、各会社の得意分野・デザイン性などで自分の目的に合ったリフォーム会社を選択しても良いでしょう。

そして、総コストはリフォームのタイミングや工夫によって下げることもできます。リフォームのプロに相談しながら、自分にとってより良い結果が出せるようにしましょう！

 

④増改築以外にかかってくる費用について

 

・見積もりに記載されていない費用や各種手続きに必要な費用など、工事費以外の費用がかかる場合もあります。そのような費用は、施工前にリフォーム会社などに必ず確認し、把握しておきましょう。業者から見積もりをもらった場合は、後悔しないようにその都度担当者に質問し、自分がきちんと納得できるように説明してもらいましょう。

 

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⒋改築の種類は住宅事例によって住人十色

 

①全面改築(フルリフォーム)

 

・全面改築(フルリフォーム)とは、住宅をほぼ改築する工事のことです。

他にも、『スケルトンリフォーム』という言葉があり、これは、住宅を骨組みだけの状態にして間取り・設備・内装を１から造り直すリフォームのことをいいます。

フルリフォームは大体１０００万円～１２５０万円と高額になりますが、建て替えよりは安くすみます。

 

②離れの改築

 

・離れの増改築で多い工事が母屋とつながる渡り廊下の建設です。実は、(原則ですが…)１つの敷地には１つの建物しか建てられないというのが法律で定められています。

ただし、新しく廊下を建設するには元ある建物を改築するだけでなく、新たに廊下部分を建設するための増築工事も必要になってくるのです。

費用は、５０万円～３００万円と高額ですが、子どもの成長などのライフスタイルの変化にも対応するため、一定の需要があります。

 

③離れ増築

 

・多い事例は母屋→離れをつなぐリフォームになります。新しく渡り廊下を造ることにより、また以前と違った雰囲気を作ることが出来ます。

オシャレな天井や間接照明の工夫によって、旅館のような雰囲気になったり、親せきや友人など大人数で集まって食事をしたり、お酒を飲んだりする空間が出来、充実した毎日が送れることでしょう。

 

増築・改築については、法的な制限を受けることが多いので、規模の大小に関わらずリフォームは業者やリフォーム会社に依頼することをおすすめします。特に増築については決まりやルール・法律が細かく定まっているため注意しなければなりません。

どういった会社が自分に合っているのか？自分の理想のリフォームを得意としている会社はどこの会社なのか？ということを見定めて、会社・業者選びをしていきましょう！

 

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地元松山市と地域密着型で、これまで様々なリフォームを手掛けてきました。国・県や市の助成金が使える場合もありますのでお気軽にご相談ください。特に内装・水回り・外壁塗装のリフォームはもちろん、新築工事も得意分野としています。

工事に関しても、お客様との信頼関係を大切にしており、たとえ目に見えないところも手を抜くことなく、一つ一つ丁寧な対応を心掛けております。

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